Anskaffelse av eiendom som en form for investering er en vanlig praksis i Mexico, men mange ganger gjennomføres det uten en dyp analyse om det faktisk er en god virksomhet eller ikke. Denne artikkelen oppsummerer fremdriften i avhandlingsprosjektet om analyse av lønnsomheten som kan oppnås når du anskaffer en eiendom til boligbruk i byen Santiago de Querétaro, med hensyn til gjeldende lokale økonomiske miljø for eiendommer.
INTRODUKSJON
Byen Santiago de Querétaro og hovedstadsområdet generelt (kommunene Querétaro, El Marqués og Corregidora) står i dag overfor en akselerert vekst som gjenspeiles i eiendomsforsyningen til boliger i regionen. Dette eiendomstilbudet blir absorbert av kjøpere med mulighet for å anskaffe eiendom, enten på grunn av økonomisk solvens, eller på grunn av deres evne til å låne fra opsjoner på pantelån, og i flere av disse tilfellene erverve eiendommen som forretningsmulighet. investering, uten å vurdere om dette alternativet virkelig er lønnsomt eller ikke. Noen av disse eiendommene, når de er anskaffet, brukes til å sette dem ut til leie, siden de ikke er okkupert av de samme eierne, og av folketro,de antar at dette er et veldig godt alternativ, slik at pengene dine ikke mister verdi over tid. Imidlertid med overforsyning av boliger i byen Santiago de Querétaro, er det nødvendig å vurdere om det er en virksomhet eller ikke, under hensyntagen til rentene på pantelån, samt de reelle alternativene for å kjøpe hjem i byen.
Etterspørselen etter bolig i løpet av de to siste tiårene har ført til at eiendomsmarkedet økte prisene år etter år over inflasjonen, ifølge det som ble rapportert av Federal Mortgage Society (SHF) i imidlertid den gjennomsnittlige månedlige leien på hjemmene ligger fortsatt under gjennomsnittlig betalingskostnad for de samme eiendomslånene.
I følge LaMudi-selskapet viser 53,24% av mexikanerne en tendens til å kjøpe eiendommer (hjem eller leilighet), og etterlater 46,76% med en forhåndsfordeling mot eiendomsinntekt. Dette står i kontrast når det sees i fordelingen av den føderale enheten, siden forholdet i staten Querétaro er 23,95% for kjøpet mot 76,05% som viser preferanse for leien, men bare 11% av tilbudene i markedet er for din leie. Hvis preferansen for å leie i delstaten Querétaro er så høy, hvorfor er det ikke et større leietilbud i enheten? Hva observerer markedet spesifikt i byen Santiago de Querétaro, som representerer det meste av volumet marked,for ikke å heve leietilbudene i samsvar med det kravet det krever? Det er da spørsmålet blir hvor lønnsomt det er å investere i eiendomsmarkedet i Santiago de Querétaro for leiekontrakten.
II. TEORETISK RAMMEVERK
Denne delen presenterer de grunnleggende fundamentene som analysen av informasjonen om tilbud på eiendommer i eiendomsmarkedet ble utført under.
A. Statistisk
For analyse av informasjonen ble grunnleggende statistikk brukt. Det viktigste for dette var bestemmelsen av prøven (n) som vist i formel (1) som er eksponert i:
B. Verdsettelse
I verdsettelsesfeltet er det tre grunnleggende konsepter som vi må håndtere: pris, pris og verdi. Kostnad refererer til summen av beløp som var nødvendige for å utvikle eller skape en vare eller tjeneste. Pris er beløpet som en vare selges i et fritt marked. Endelig er verdi et mer komplekst konsept, og det påvirkes av egenskaper som er lagt til varene av hvert fag som definert i.
Det er tre tilnærminger for å estimere verdien av en vare eller tjeneste:
- Fysisk tilnærming Markedstilnærming Inntektstilnærming
Den fysiske tilnærmingen estimerer verdien av en vare eller tjeneste basert på kostnadene som ble pådratt for å generere den, eller kostnadene som er nødvendige for å reprodusere den igjen i henhold til.
Markedstilnærmingen er hovedsakelig basert på tilbud og etterspørsel som eksisterer for varen eller tjenesten, så verdien vil bli estimert basert på verdiene av de samme eller lignende varer eller tjenester som finnes i et fritt marked som nevnt..
Inntektstilnærmingen på sin side analyserer produksjonskapasiteten til en vare eller tjeneste som den går inn på. Denne tilnærmingen er den som hovedsakelig brukes til å estimere verdien av en virksomhet, siden den kvantifiserer inntekten som en vare eller tjeneste kan gi. Denne tilnærmingen ble også kjent som "kapitalisering av inntekt" -tilnærmingen, et navn som gjør tydeligere måten en eiendom analyseres på, gjennom inntekten som inntektene til den samme kan generere som i.
Hver tilnærming har forskjellige metoder for å estimere verdi. For analyse av lønnsomhet som blir utført i dette forskningsprosjektet, er to metoder relevante: den tradisjonelle metoden for kapitalisering (eller evigvarende), og metoden for nedsatte strømmer.
1) Tradisjonell kapitaliseringsmetode
Denne metoden, som forklart i, bruker følgende formel:
Tradisjonell kapitaliseringsmetode. Formel.
Når det gjelder netto årlig inntekt for eiendommer, beregnes det ved å neddiskontere alle brutto årlige inntekter fra de brutto årlige inntektene som er knyttet til den samme eiendelen. Disse utgiftene er som sagt:
- Administrasjonsutgifter Vedlikeholdsutgifter Tomme perioder For Mexico: * Eiendom * ISR * PTU Skattemessig avskrivning Forsikring Andre utgifter
Vedlikeholdskostnader beregnes ved å bruke formelen:
Formel for vedlikeholdsberegning
Andelen av fradrag for tomme perioder beregnes ved å bruke formelen:
Formel for beregning av prosentvis fradrag for tomme perioder
2) Diskontert strømningsmetode
Denne metoden er grunnlaget for den tradisjonelle metoden, og er konstruert ved å legge til nåværende verdier (PV) av inntektsstrømmene diskontert over tid som forklart i. Det vil si at den tar hensyn til både inntektene og fremtidige utgifter som eiendommen kan ha. For dette må en viss periode tas med i betraktningen, og ved slutten av den perioden tas en gjenværende eller innløsningsverdi av eiendelen (S) med i betraktningen, matematisk representert som følger:
Nedsatte inntektsstrømformler
Formel (5) er nyttig når Rn vil ha en variabel verdi over tid, enten på grunn av utgifter eller inntekter (inntekter). Men hvis R n er konstant i løpet av perioden n, (5) kan bli syntetisert som følger:
Forenklet diskontert formel for beregning av flyt
C. Juridisk
Staten Querétaro er en av delstatene i Mexico med den største myndighetskontrollen innen verdivurdering av eiendommer. Dette forskningsprosjektet tar hensyn til disse forskriftene, som hovedsakelig er inneholdt i, som ikke bare bestemmer skattene som kan henføres til forvaltning av eiendommer som eiendomsskatt og eiendomsoverføring, men også tenker takstene under hvilke verdsettelsesarbeidet må belastes.
III. METODE
For å utføre analysen, var det nødvendig å etablere parametrene som undersøkelsen skulle gjennomføres under. Følgende ble definert:
A. Generelle hensyn
For at verdiene skulle være komparative, ble de omdannet til pengeverdier per m 2 ($ / m 2). Angående eiendomsverdier, er informasjonen fra. Disse verdiene ble oppdatert basert på boligprisindeksen i Querétaro kommune, presentert av.
Tabell I: PRISINDEKSJONSPRIS I KVÆRTORO KOMMUNE
| År | Hovedsiden | Årlig vekst | |
| 2008 | 83.14 | ||
| 2009 | 89,24 | 7,3% | |
| 2010 | 92,81 | 4,0% | |
| 2011 | 94,82 | 2,2% | |
| 2012 | 98,94 | 4,4% | |
| 2013 | 101,28 | 2,4% | |
| 2014 | 108,35 | 7,0% | |
| 2015 | 113,44 | 4,7% | |
| 2016 | 119,76 | 5,6% | |
| 2017 | 129,19 | 7,9% | |
| 2018 | 140,69 | 8,9% | |
| Gjennomsnitt | 5,4% |
Leieprisene ble oppnådd fra utredningen av tilbud i, og ble også omgjort til verdier per m 2 ($ / m 2).
De gjeldende verdiene for beregning av eiendomsskatten og domeneoverføringsavgiften ble oppnådd i samsvar med gjeldende lov i Querétaro kommune, som forklart i og inkludert notarialutgiftene i henhold til gebyrene gitt i.
For utøvelse av nedsatte verdier er det bare konseptene for administrasjon, for tomrom og for vedlikehold basert på.
B. Simuleringsscenarier
For analysen som ble utført ble diskonterte minimumskostnadene som kan påløpe, som bare er vedlikeholds- og administrasjonsutgifter, estimering av tomme perioder og eiendommen. For å evaluere forskjellige muligheter for reelle scenarier ble det gjennomført 6 simuleringer, basert på 3 muligheter for rabattvariabler i forhold til utgifter, kombinert med 2 forskjellige tilfeller:
- Anskaffelse av eiendommer under en kontantordning Anskaffelse av eiendommer gjennom et pantelån. Kreditthensynene var for en periode på 15 år, med en forskuddsbetaling på 20% og en rente på 11,74%, som et resultat av gjennomsnittet av satsene for de viktigste pantelånsordningene i Mexico eksponert i.
De tre anvendte scenariene var:
- Optimistisk: 1 måned ledig hvert 8. år for tomrom, 1% budsjett for en bevaring hvert 5. år for vedlikehold og 1% for administrasjonsutgifter Gjennomsnitt: 2 måneder ledig hvert 4. år for tomrom, 3% av budsjett for ett bevaring hvert tredje år for vedlikehold og 5% for administrasjonsutgifter Pessimistisk: 3 måneder ubesatt hvert 1. år for tomme plasser, 5% budsjett for ett bevaring hvert 1. år for vedlikehold og 10% for administrasjonsutgifter.
IV. RESULTATER
Etter å ha utført informasjonsanalysen ble følgende resultater oppnådd
A. Konstruksjon av eiendomsmarkedet i byen Santiago de Querétaro
Basert på fig. 1 observeres det at markedet anskaffer eiendommer av middels og sosial interesse hovedsakelig i byen Santiago de Querétaro, og legger til 92,2% av den totale virksomheten, og at de definerer gjennomsnittet av 12.240 dollar per m 2 som vist i fig. 2.
Fig. 1. Sammenligning av erverv av eiendommer på sosioøkonomisk nivå i byen Santiago de Querétaro i 2017 av SHF.
Sammenligning av erverv av eiendommer etter sosioøkonomisk nivå i byen Santiago de Querétaro i 2017
Fig. 2. Sammenligning av prisen per m 2 for erverv av eiendommer i byen Santiago de Querétaro i 2017 av SHF.
Sammenligning av prisen per m2 på erverv av eiendommer i byen Santiago de Querétaro i 2017
I forhold til leietilbudene i byen Santiago de Querétaro ga undersøkelsen av tilbud på Internett følgende informasjon:
Tabell II: BESKRIVELSE STATISTIKK FOR LEIEBUD I BYEN SANTIAGO DE QUERÉTARO
| s | 1563 | |
| Prøve | 318 | |
| $ / m2 | Gjennomsnitt | 98,75 dollar |
| Minimum | 33,33 dollar | |
| Maksimum | 307,69 dollar |
B. Analyse etter evigvarende eller tradisjonell metode
For analysen med den tradisjonelle metoden ble de 3 mulige scenariene tatt i betraktning, brukt på de to mulighetene for å anskaffe eiendom: uten pantelån og med kreditt. I begge tilfeller ble det tatt hensyn til utgiftene for overføring av eierforhold til eiendelen, siden det er en viktig utgift som må tas med hvis informasjonen analyseres for å bestemme gjennomførbarheten til virksomheten. Resultatene var følgende:
Tabell III: Lønnsomhet ved anskaffelse av eiendomsmegling etter den tradisjonelle metoden for inntektsnæringen
| scenario | |||
| Beste | Gjennomsnitt | Verst | |
| Uten lån | 7.31% | 6.41% | 2.71% |
| Med pantelån | 5,50% | 4,82% | 2,04% |
Det er tydelig at når du anskaffer en eiendom gjennom et pantelån, ofres lønnsomheten, fordi de økonomiske kostnadene ved å anskaffe en eiendom er over den gjennomsnittlige lønnsomheten som å leie den samme eiendommen kan gi deg.
På samme måte, hvis dette sammenlignes med avkastningssatsene som tilbys av den 28-dagers CETES, og med den 28-dagers TIIE oppnådd i, kan vi se i fig. 3 at den forventede avkastningen på investering i eiendommer i Byen Santiago de Querétaro, ligger under dem. I samme figur 3 kan vi i tillegg se en sammenligning med et av de nyeste investeringsinstrumentene: Real Estate Crowdfunding, som kan gi opptil doble ytelsen til det beste scenariet for den utførte forskningen.
Det svake punktet med denne analysen er at den forutsetter evigvaren av inntektene for eiendommen, når det i realiteten kan antas at den samme varen fysisk vil bli foreldet i fremtiden etter noen tiår, både på grunn av slitasje generert av tiden, for eksempel funksjonell foreldelse som det kan ha med fremgangen til konstruksjon og arkitektoniske teknikker. Det er derfor det er viktig å utføre en andre analyse med den neddiskuterte strømningsmetoden, som vil tillate oss å devaluere konstruksjonen og oppnå en restverdi i en betydelig periode.
Fig. 3. Sammenlignbar lønnsomhet ved anskaffelse av eiendommer mot andre finansielle instrumenter i Mexico etter den tradisjonelle metoden.
Sammenlignbar lønnsomhet ved anskaffelse av eiendommer mot andre finansielle instrumenter i Mexico etter den tradisjonelle metoden.
C. Analyse etter diskontert strømningsmetode
For denne analysen ble en investeringshorisont på 60 år brukt, hvor 100% av konstruksjonen ble avskrevet, og etterlatt verdien av landet som Restverdi, som ble redusert med 1/3 for å vurdere rivingskostnader og fjerning av rusk. Resultatene var:
Tabell IV: Lønnsomhet ved erverv av eiendommer etter den tradisjonelle metoden for inntektsnæringen
| scenario | |||
| Beste | Gjennomsnitt | Verst | |
| Uten lån | 6,46% | 5,55% | 1,85% |
| Med pantelån | 3,98% | 3,35% | 0,78% |
Fig. 4. Sammenlignbar lønnsomhet ved anskaffelse av eiendommer mot andre finansielle instrumenter i Mexico etter diskontert kontantstrømmetode.
Sammenlignbar lønnsomhet ved anskaffelse av eiendommer mot andre finansielle instrumenter i Mexico etter diskontert kontantstrømmetode
Som vist i tabell IV og fig. 4, selv om et bedre lønnsomhetsresultat kunne forventes ved å ha en restverdi, er realiteten at den ikke overskrider lønnsomheten oppnådd ved den tradisjonelle metoden i noen av scenariene.
V. KONKLUSJONER
Betydningen av en analyse som denne, gjør at vi kan se at troen på forretningsmulighet til å investere i en eiendom til boligbruk i byen Santiago de Querétaro for leiekontrakten, er overvurdert, siden hvis det er nok kapital til å For å investere i dag i en eiendom i byen Santiago de Querétaro, ville det være et bedre alternativ å se etter andre alternativer som for eksempel crowdfunding av eiendommer, eller i instrumenter med lav risiko som lar investoren være rolig når det gjelder fortjenesten de vil få for pengene sine. Som neste trinn i etterforskningen vil det bli analysert om disse scenariene har samme resultat i henhold til det samfunnsøkonomiske nivået på eiendommen.
De nåværende verdsettelsesmetodene i henhold til inntektsmetoden for eiendommer i Mexico anerkjent av verdsettelsesprosedyrene håndbøker, for eksempel de fra National Assets Administration and Appraisals Institute (INDAABIN) eller National Banking and Securities Commission (CNBV), anslå kapitaliseringsraten i et område mellom 8% og 12%, de samme prisene som vi med resultatene av denne studien kan se at de er ute av virkeligheten, i det minste i byen Santiago de Querétaro, så det er nødvendig gjenkjenne nye metoder som den utsatt av.
SAG. REFERANSER
- Sociedad Hipotecaria Federal, «Nåværende boligstilstand i Mexico,» CIDOC Foundation, Mexico, 2016. LaMudi, «Rapport om eiendomsmarkedet i Mexico 2017,» 2017.. Tilgjengelig: https://www.lamudi.com.mx/informe-mercado-inmobiliario-2017/. Camacho-Sandoval, "Prøvestørrelse i kliniske studier," vol. 50, nr. 1, 2008.Antuñano, Real Estate Appraisal, Mexico: Redaktion Limusa, 2005.INDAABIN, «PT-TC Teknisk PROSEDYRE for å oppnå kapitaliseringssatser for verdsettelse av eiendom,» 12. januar 2009.. Tilgjengelig: http://dof.gob.mx/nota_detalle.php?codigo=5077205&fecha=12/01/20 09.. Sanjurjo og M. Reinoso, Business Valuation Guide, Madrid: Pearson, 2003.M. Salas-Tafoya, "Eiendomsvurderingsmodellen i Mexico," RIDE Iberoamerican Magazine for Educational Research and Development, vol. 5, nr. 10, s.1-25, januar-juni 2015. Caballer Mellado, «Vurdering og verdivurdering. Nåværende situasjon og fremtidsperspektiv, »Studies of Applied Economics, vol. 25, nr. 1, s. 25-48, 2007.GA Álvarez Frías, avhandling: Risikosatser for inntektskapitalisering etter GALFRI-metoden, Santiago de Querétaro, Querétaro, 2003.G. Herosillo Morales, avhandling: Beskrivende undersøkelse av metodene som er brukt i verdivurdering av eiendommer for å bestemme homologasjonsfaktorene i markedsundersøkelser, Moterrey: Universidad Autónoma de Nuevo León, april, femtiåttende lovgiver i staten Querétaro, inntektsrett fra Querétaro kommune, Qro., for regnskapsåret 2018, Santiago de Querétaro: La Sombra de Arteaga, 2017. Federal Mortgage Society, «SHF Index of Housing Prices in Mexico,» 2018.. Tilgjengelig: https: //www.gob.mx / cms / uploads / vedlegg / file / 324139 / Indice_SHF _1er_Trimestre_2018.pdf.. Femti åttende lovgiver i staten Querétaro, inntektsrett i kommunen Querétaro, Qro., For regnskapsåret 2016, Santiago de Querétaro: La Sombra de Arteaga, 2015. Den femti åttende lovgiver i staten Querétaro, Notarius public Law of Querétaro State, Santiago de Querétaro: The Shadow of Arteaga, 2009.Mora, «Rankia,» 10 12 2018.. Tilgjengelig: https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019..Banco de México, «Banxico,». Tilgjengelig: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action..for regnskapsåret 2016, Santiago de Querétaro: La Sombra de Arteaga, 2015. Den femti åttende lovgiver i staten Querétaro, Law of Notaries of the State of Querétaro, Santiago de Querétaro: La Sombra de Arteaga, 2009.Mora, «Rankia, »10 12 2018.. Tilgjengelig: https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019..Banco de México, «Banxico,». Tilgjengelig: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action..for regnskapsåret 2016, Santiago de Querétaro: La Sombra de Arteaga, 2015. Den femti åttende lovgiver i staten Querétaro, Law of Notaries of the State of Querétaro, Santiago de Querétaro: La Sombra de Arteaga, 2009.Mora, «Rankia, »10 12 2018.. Tilgjengelig: https://www.rankia.mx/blog/creditos-hipotecarios/3801991-mejorescreditos-hipotecarios-tasa-fija-2019..Banco de México, «Banxico,». Tilgjengelig: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action..Banco de México, «Banxico,». Tilgjengelig: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action..Banco de México, «Banxico,». Tilgjengelig: http://www.banxico.org.mx/Indicadores/consulta/Instrumentos.action..
